Mit dem in Kraft getretenen Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das seit Januar 2024 gilt, stehen Vermieter vor neuen Herausforderungen und Chancen. Das Gesetz verpflichtet zur Nutzung erneuerbarer Energien für Heizsysteme und bietet gleichzeitig die Möglichkeit, Investitionskosten auf Mieter umzulegen. Wir erläutern, wie Vermieter sowohl von staatlichen Förderungen profitieren als auch die Modernisierungskosten effektiv auf die Mieten übertragen können.
Wir weisen darauf hin, dass unsere Informationen keine Rechtsberatung darstellen. Für die Durchführung oder Durchsetzung rechtlicher Angelegenheiten ist es stets ratsam, einen qualifizierten Rechtsbeistand zu konsultieren. Nur ein Anwalt kann eine fundierte rechtliche Beratung bieten und sicherstellen, dass alle relevanten gesetzlichen Bestimmungen korrekt angewendet werden.
Vermieter können beim Einbau von Heizungen, die den Anforderungen des GEG entsprechen, staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen. Diese Förderungen können bis zu 30% der Gesamtkosten abdecken und mindern somit die finanzielle Belastung. Wichtig ist, dass die durch Fördermittel gedeckten Kosten vor der Berechnung der umlagefähigen Modernisierungskosten abgezogen werden müssen.
Gemäß § 559 BGB dürfen Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die jährliche Miete um acht bis zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Wenn Vermieter keine staatlichen Zuschüsse für ihre Modernisierungsprojekte erhalten oder wenn keine solchen Fördermittel verfügbar sind, können sie die jährliche Miete um acht Prozent der investierten Summe erhöhen, gemäß der geltenden Regelungen zur Modernisierungsumlage (§ 559 BGB). Diese Regelung wird typischerweise angewandt, wenn durch den Austausch einer veralteten Heizungsanlage durch eine effizientere eine dauerhafte Energieeinsparung erzielt wird. Sollten die Modernisierungsarbeiten jedoch staatlich gefördert werden und die technischen Mindeststandards erfüllen, ist es möglich, zehn Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Zusätzlich erlaubt das Gesetz, die Investitionskosten um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten zu reduzieren.
Neben dem Austausch der Heizungsanlage können Vermieter weitere geringinvestive Dämmmaßnahmen durchführen, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu steigern. Diese Maßnahmen ermöglichen nicht nur eine höhere Kostenübertragung auf die Mieter durch die gesetzlich vorgesehene Modernisierungsumlage, sondern verbessern auch den Wert und die Attraktivität der Immobilie.
Die Begrenzung der Mieterhöhung auf 0,50 Euro pro Quadratmeter monatlich gilt speziell für Kosten, die durch den Einbau einer neuen Heizanlage entstehen. Wenn Vermieter zusätzlich andere Modernisierungsarbeiten wie die Isolierung der Fassade oder den Bau eines Balkons vornehmen, kann die Miete wie bisher um bis zu 3 Euro pro Quadratmeter über einen Zeitraum von sechs Jahren angehoben werden. Liegt die Miete vor der Anpassung unter 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Erhöhung auf maximal 2 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren beschränkt.
Ein Eigentümer investiert 80.000 Euro in den Austausch der Heizanlage durch eine umweltfreundliche Wärmepumpe in einem Wohngebäude mit einer Fläche von 500 Quadratmetern. Er profitiert von einem staatlichen Zuschuss, der 30 Prozent der Kosten deckt. Nach Abzug dieser Fördermittel in Höhe von 24.000 Euro und weiteren 12.000 Euro, die für ersparte Wartungskosten stehen, verbleiben 44.000 Euro an umlagefähigen Modernisierungskosten. Diese Kosten dürfen zu 10 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden, was eine jährliche Mehrbelastung von 4.400 Euro bzw. monatlich 366,67 Euro für das gesamte Gebäude bedeutet. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bedeutet dies eine mögliche Umlage von 0,73 Euro pro Quadratmeter, was eine monatliche Mieterhöhung von etwa 51,10 Euro zur Folge hätte. Allerdings darf die Mieterhöhung durch den Heizungsaustausch maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen, was in diesem Fall eine maximale Erhöhung von 35 Euro monatlich für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet. Bei einer Betrachtung auf einen Zeitraum von 10 Jahren werden 30.000 Euro an zusätzlichen Mieteinnahmen generiert und die gesamt Sanierung des Gebäudes amortisiert sich deutlich schneller.
Kappungsgrenze nur Heizungstausch
500 Quadratmeter x 0,50€/m² = 250 Euro pro Monat = 3.000 Euro pro Jahr
Wenn zusätzliche eine geringinvestive Dämmung zB der obersten Geschossdecke für angenommene 10.000 Euro durchgeführt wird. Verbleiben nach Abzug der Fördermittel 8.000 Euro. Des weiteren werden die Investitionskosten pauschal um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten gekürzt, somit bleiben 6.500 Euro als umlagefähige Modernisierungskosten. Wir addieren die Modernisierungskosten der Wärmepumpe mit 44.000 Euro und erhalten 50.500 Euro für die Maßnahmen. Diese Kosten dürfen zu 10 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden, was eine jährliche Mehrbelastung von 5.050 Euro bzw. monatlich 420,83 Euro für das gesamte Gebäude bedeutet. Das entspricht einer möglichen Umlage von 0,84 Euro pro Quadratmeter, bei der 70 Quadratmeter Wohnung wäre also eine monatliche Mieterhöhung von etwa 58,92 Euro durchsetzbar. In diesem Fall liegen wir unterhalb der Kappungsgrenze und die Modernisierungskosten können anstatt mit maximal 35 Euro monatlich, mit 58,92 Euro monatlich auf den Mieter der 70-Quadratmeter-Wohnung umgelegt werden.
Bei einer Betrachtung auf einen Zeitraum von 10 Jahren werden 50.500 Euro an zusätzlichen Mieteinnahmen generiert, also zusätliche 20.500 Euro mit der geringinvestiven Dämmmaßnahme und die gesamt Sanierung des Gebäudes amortisiert sich deutlich schneller.
Kappungsgrenze Heizungstausch mit Dämmmaßnahmen
500 Quadratmeter x 2,00€/m² = 1.000 Euro pro Monat = 12.000 Euro pro Jahr
500 Quadratmeter x 3,00€/m² = 1.500 Euro pro Monat = 18.000 Euro pro Jahr
Die neuen Regelungen des GEG bieten Vermietern eine hervorragende Gelegenheit, ihre Immobilien energieeffizient und wirtschaftlich attraktiver zu gestalten. Durch die Nutzung von Fördermitteln und die strategische Planung von Sanierungsmaßnahmen können nicht nur die Betriebskosten gesenkt, sondern auch die Mieten angepasst werden. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit der Planung zu beginnen und fachliche Beratung einzuholen, um alle Vorteile optimal zu nutzen.
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